Quem casa, quer casa - mas é preciso dinheiro
O amplo número de fatores que influencia o mercado de edificações residenciais transforma as análises de acompanhamento e projeção da atividade num exercício bastante complexo.
Diz o ditado popular que “quem casa, quer casa”. Mas quem separa, quem vai morar sozinho, todos também querem, assim uma das variáveis mais importantes para ser acompanhada é o de famílias[1] que se formam a cada ano. Essas famílias representam parte significativa das necessidades habitacionais do país. Nesse sentido, a PNAD 2015 dá indicações importantes dessa demanda potencial. Em 2015, surgiram no país 1,040 milhão de famílias. O número bastante significativo parece representar uma demanda gigantesca, pouco compatível com a crise que o mercado vive atualmente.
No entanto, há diversas particularidades nesse número, que ajudam a entender a crise. A primeira delas é que, na comparação com os anos anteriores, houve queda no número de famílias que se formaram. Em 2014, foram 1,846 milhão de famílias. Como observou Gonçalves[2], a dinâmica demográfica dimensiona, mas a conjuntura econômica condiciona a taxa de formação de famílias. Isso significa que muitas pessoas queriam, mas adiaram a decisão de ter a própria moradia. O aumento do desemprego, a queda na renda e condições mais difíceis de acesso ao crédito habitacional foram decisivos para esse adiamento.
Outro aspecto importante dessa dinâmica é o seu perfil ou a sua distribuição por faixa de renda. A maior parte do aumento de famílias ocorreu nos estratos de renda de até 2 salários mínimos, o que representou uma mudança em relação aos anos anteriores de crescimento da classe média. Essas famílias não conseguem acesso ao mercado de crédito tradicional, portanto, só se tornam demanda do mercado formal, ou de edificações produzidas por construtoras, por meio de um programa habitacional como o Minha Casa, Minha Vida, que concede subsídios e crédito subsidiado. Assim, muitas construíram sua própria moradia. Mas, mesmo sob condições difíceis, ou precárias, várias famílias se formaram. Elas foram se somar a outras que também vivem em situação inadequada e que formam o déficit habitacional do país. Em 2015, esse déficit cresceu, alcançando 7,7 milhões de moradias.[3]
O mercado habitacional viveu uma conjuntura extremamente favorável entre 2007 e 2013. O país cresceu, o crédito habitacional se expandiu – passou de 1,8% do PIB para 7,3%. O Programa minha Casa Minha contratou 3,2 milhões de habitações. Desde 2014, o ciclo econômico se inverteu e o ritmo do programa habitacional diminuiu. A Sondagem da Construção da FGV passou a mostrar que a falta de demanda é o principal fator de limitação à retomada dos negócios das empresas de edificações residenciais.
Desde o ano passado, as empresas ficaram menos pessimistas, assim como as famílias. Mas enquanto as incertezas se mantiverem elevadas e a conjuntura macroeconômica adversa, haverá grande distância entre a intenção e a efetiva aquisição de moradias. E o déficit habitacional continuará a crescer.
[1] O IBGE considera como família o conjunto de pessoas ligadas por laços de parentesco, dependência doméstica ou normas de convivência, que residem na mesma unidade domiciliar e, também, a pessoa que mora só em uma unidade domiciliar.
[2] Gonçalves, R. Dinâmica demográfica e domiciliar em foco. Conjuntura da Construção, ano XV, no 5, março, 2017.
[3] O Déficit habitacional foi estimado pelo conceito da Fundação João Pinheiro e se compõe de quatro componentes principais: domicílios precários, coabitação familiar, ônus excessivo com aluguel urbano e adensamento excessivo de domicílios alugados.
As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva do autor, não refletindo necessariamente a opinião institucional da FGV.
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