Blog do IBRE

Empurrados pelo MCMV, números até o 3º tri confirmam expectativas positivas para empresas do mercado imobiliário residencial, que se estendem a 2025. Já no segmento de médio/alto padrão, crédito mais caro e restrito é problema.

As pesquisas de mercado atestam invariavelmente o bom momento do mercado imobiliário brasileiro. A pesquisa CBIC/BRAIN realizada com 221 cidades do país apontou que até o terceiro trimestre do ano, os lançamentos nacionais haviam crescido 17,4% na comparação com o mesmo período de 2023. O ânimo empresarial tem respondido ao aumento da demanda: as vendas de imóveis novos no mesmo período registraram alta de 19,7%.

Um olhar mais apurado sobre a pesquisa mostra que o bom desempenho é geral, ou seja, tanto do segmento de média e alta renda (MAP), quanto do econômico, atrelado ao programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Mas claramente, o impulso maior vem do MCMV, que nesse mesmo período teve aumento de 43,6% nas vendas. De acordo com a pesquisa, os lançamentos relacionados ao programa já representam 50% do total realizado no ano e as vendas, 44%.

Artigo publicado aqui no blog em 23 de fevereiro já ressaltava as expectativas bastante favoráveis dos empresários em relação ao programa. De fato, um balanço com dados até 11 de novembro mostra números impressionantes: com dados ainda parciais para 2024, as contratações já bateram o recorde. Em dois anos, as contratações alcançaram 953,7 mil UH.

Programa Minha Casa Minha Vida**, contratações em unidades (UH)

* Dados disponíveis até 14/11/24

** Todas as faixas, incluindo FAR

Fonte: Ministério das Cidades

Como destacado no artigo de fevereiro, a atualização dos valores dos imóveis e dos subsídios tornou o programa mais atraente tanto para as empresas quanto para os adquirentes. A atualização do valor máximo do imóvel para a faixa 3[1] permitiu que uma parte relevante da classe média passasse a ser atendida pelo programa. Vale observar que ao longo de 2024, as taxas do financiamento do SBPE, que tem a poupança como principal fonte, foram reduzidas, mas permaneceram em dois dígitos, o que certamente empurrou muitas famílias para o programa.

Assim, a despeito do aumento do atendimento na faixa 1, é a faixa 3 que mais tem crescido, o que tem contribuído para o aumento de sua participação, já praticamente se equiparando à faixa 1.

Programa Minha Casa Minha Vida**, contratação, participação por faixa, em %

* Dados até 11 de novembro

** Todas as faixas, incluindo FAR

Fonte: Ministério das Cidades

O bom desempenho do programa tem se refletido também na confiança das empresas. A Sondagem da Construção realizada em setembro trouxe novamente os quesitos especiais sobre o MCMV. A percepção das empresas em relação aos negócios correntes é mais positiva entre aquelas que operam com o MCMV (33% das empresas do segmento de Edificações residenciais).

Percepção das empresas em relação à situação atual dos negócios*, assinalações em %

* Dados de setembro

Fonte: FGV IBRE

Da mesma forma, o otimismo em relação à tendência dos negócios e ao emprego é mais positiva entre as empresas do MCMV. Apenas em relação à demanda esperada é que as empresas fora do programa mostraram expectativas mais favoráveis. No entanto, em setembro, o Copom ainda não tinha iniciado o ciclo de alta da Selic. A partir de outubro e novembro é que, além do anúncio de altas nas taxas do crédito imobiliário por parte de alguns bancos, houve a mudança nas regras de financiamento da Caixa Econômica, que ficaram mais restritivas. Ou seja, essa perspectiva mais otimista em relação à demanda das empresas fora do MCMV, deve se alterar.

Percepção das empresas em relação à tendência dos negócios*, assinalações em %

* Dados de setembro

Fonte: FGV IBRE

De fato, para as empresas que operam com o programa, as perspectivas continuam boas. O Conselho gestor do FGTS anunciou o orçamento para 2025, com alta de 1,9%, sinalizando condições para que que o segmento econômico continue alavancando as vendas. Por outro lado, as restrições para o MAP devem aumentar com novas altas nas taxas do crédito. Mas o problema não é apenas o custo, mas também a disponibilidade. A Caixa, que também é o principal agente do mercado de MAP, está com dificuldade com o funding. A poupança enfrenta seguidas sequências de saldos negativos.

Nesse cenário tem crescido a pressão para que o Bacen libere recursos do depósito compulsório da poupança (5%) para o crédito habitacional. Da mesma forma, os agentes financeiros têm pressionado para que o prazo de vencimento das LCIs seja mais uma vez reduzido para três meses. Nesse último caso, o custo de captação no mercado pode ser um complicador que não irá contribuir muito para mitigar o problema do custo do crédito.

As dificuldades com a oferta do crédito para o MAP podem se tornar um problema mais grave para muitas pessoas que fizeram suas aquisições, esperando contratar o crédito em determinadas condições. O que, consequentemente, pode se tornar um problema também para as construtoras e incorporadoras.

Ou seja, o ano chega ao final com o mercado imobiliário celebrando resultados excepcionais, mas os desafios para 2025 já começam a ser vislumbrados. Entre os quais, vale adicionar a escassez de mão de obra qualificada e os aumentos com os custos.

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva dos autores, não refletindo necessariamente a opinião institucional da FGV.